Si può vendere un immobile privo del certificato di abitabilità?
Possedere un vecchio immobile privo dell’agibilità interessato da problemi strutturali può diventare un problema se non si vuole intervenire economicamente per sistemarlo. Ma si può comunque vendere?
Vediamolo insieme
Indice dei contenuti
Il fatto
Se un immobile è privo del certificato di agibilità per la Suprema Corte (Sent. 2294/17) è incommerciabile, il venditore deve sempre informare la parte acquirente della mancanza della documentazione che rende abitabile un immobile.
Il proprietario di un immobile che decide comunque di vendere (magari nascondendolo al compratore) senza il certificato che oggi si chiama “di agibilità” deve sapere che l’acquirente avrà diritto a essere tenuto indenne dalle conseguenze di tale comportamento. Egli potrà quindi chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento, con conseguente obbligo di ottenere il rimborso del prezzo pagato e il risarcimento degli eventuali danni e delle spese vive sostenute per via del rogito oppure la riduzione del prezzo di vendita rapportato al minor valore dell’immobile (in tal caso non si procede alla risoluzione del contratto).
La presentazione di una domanda di condono da parte del venditore, anche al momento della stipula, non risolve la violazione dell’obbligo di presentare il certificato di agibilità, la Cassazione precisa che mancando tale documento resta l’azione illegale e l’acquirente può avviare una causa civile contro il venditore.
E’ possibile vendere un immobile privo del certificato di abitabilità con l’accordo delle parti?
Infine, l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità può ben essere ovviato se c’è l’accordo delle parti, ossia se l’acquirente è consapevole del difetto dell’immobile e comunque ne ha accettato espressamente le condizioni che non potrà poi rivalersi per ottenere una riduzione del prezzo, un risarcimento o la risoluzione del contratto.
Attenzione perché l’utilità dell’azione dell’acquirente nei confronti del precedente proprietario è subordinata al fatto che questi sia solvibile, ossia che abbia un patrimonio su cui soddisfarsi. Può succedere che il venditore, dopo aver ceduto l’unità immobiliare priva di agibilità, temendo l’azione del compratore, sposti i soldi su un conto intestato ad altri o rimanga privo di beni intestati.
In questi casi la legge assegna alla parte danneggiata 5 anni di tempo per esperire l’azione revocatoria ossia chiedere al giudice di rendere inefficaci gli atti traslativi dei propri beni compiuti dal venditore (cessioni, donazioni, bonifici). Si tratterrebbe però di iniziare un nuovo giudizio.